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Ce qu’il faut retenir :

test ici Une hypothèque ne remplace pas l’assurance emprunteur : elle garantit la créance de la banque en lui permettant, sous certaines conditions, de faire saisir et vendre le bien en cas d’impayés.

L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais elle est généralement demandée par les établissements prêteurs pour financer un projet immobilier.

Les garanties exigées dépendent du financement et du projet : décès, PTIA, incapacité ou invalidité peuvent notamment être demandées par la banque.

L’emprunteur peut choisir une assurance différente de celle proposée par la banque, sous réserve de respecter le niveau de garanties exigé par le prêteur.

L’assurance est-elle obligatoire pour un prêt hypothécaire ?

Non, aucune règle générale n'impose légalement de souscrire une assurance emprunteur pour obtenir un prêt hypothécaire. En revanche, le prêteur peut en faire une condition d’octroi du financement.

Cette distinction est particulièrement importante pour un crédit immobilier. En pratique, les établissements prêteurs demandent généralement une assurance emprunteur afin de se protéger contre les conséquences de certains événements pouvant empêcher le remboursement du crédit.

L’ANIL rappelle ainsi qu’une assurance emprunteur est généralement exigée par le prêteur lors de la souscription d’un crédit immobilier.

Le fait que le financement soit déjà garanti par une hypothèque ne signifie pas que la banque renoncera à cette assurance.

L’hypothèque et l’assurance emprunteur répondent en effet à deux logiques différentes.

L’hypothèque constitue une sûreté portant sur un bien immobilier. Si l’emprunteur ne rembourse plus son crédit, elle peut permettre au créancier, selon les conditions prévues par la réglementation, d’obtenir la saisie et la vente du bien afin de récupérer les sommes dues.

L’assurance emprunteur intervient, quant à elle, lorsque l'assuré est confronté à certains événements couverts par son contrat. Selon les garanties souscrites, elle peut notamment intervenir en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie, d’invalidité ou d’incapacité de travail.

Ainsi, une banque peut demander simultanément une hypothèque et une assurance emprunteur.

Quelle différence entre une hypothèque et une assurance emprunteur ?

L’hypothèque garantit principalement le remboursement de la créance à travers la valeur d’un bien immobilier, tandis que l’assurance emprunteur prend en charge tout ou partie du remboursement lorsque survient un événement couvert par le contrat.

Prenons le cas d'un propriétaire qui souscrit un financement garanti par son logement.

Tant que les échéances sont normalement remboursées, l’hypothèque n’a pas vocation à être mise en œuvre. En revanche, si les remboursements cessent durablement, le prêteur dispose d’une sûreté sur le bien.

Avec une assurance emprunteur, la logique est différente. Si l'assuré décède et que le décès entre dans les conditions de couverture, l’assureur peut verser à la banque le capital restant dû correspondant à la quotité assurée.

Pour une incapacité temporaire de travail ou une invalidité, les modalités sont différentes et dépendent du contrat : prise en charge des échéances, indemnisation forfaitaire ou indemnitaire, franchise, seuil d’invalidité, exclusions, durée de prise en charge, etc.

Ces deux protections sont donc complémentaires.

L’existence d’une hypothèque ne doit pas être interprétée comme une assurance couvrant l’emprunteur ou sa famille. Elle constitue avant tout une garantie attachée au remboursement de la dette.

Attention : en cas de difficultés de remboursement, une hypothèque peut conduire à la mise en œuvre de la garantie sur le bien immobilier. L’assurance emprunteur peut réduire ce risque lorsqu'un événement à l'origine des difficultés est effectivement couvert par le contrat.

Quelles garanties d’assurance peuvent être demandées pour un prêt hypothécaire ?

Les garanties demandées dépendent du type de financement, de la destination du bien et des exigences du prêteur. Les couvertures décès et perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) figurent fréquemment parmi les garanties demandées pour un crédit immobilier.

D’autres protections peuvent compléter le contrat.

La garantie décès

En cas de décès de l'assuré répondant aux conditions prévues par le contrat, l’assureur rembourse le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée.

Pour un emprunteur assuré à 100 %, la couverture peut donc porter sur la totalité du capital restant dû. Avec deux co-emprunteurs, une quotité est attribuée à chacun. Le total peut être égal ou supérieur à 100 % selon le niveau de protection choisi et accepté.

La garantie PTIA

La perte totale et irréversible d’autonomie correspond à une situation particulièrement lourde d’invalidité répondant à la définition prévue au contrat.

Lorsque les conditions sont réunies, l’assureur prend en charge le remboursement selon la quotité souscrite et les modalités contractuelles.

Les garanties d’incapacité et d’invalidité

Pour certains crédits immobiliers, le prêteur peut également demander une couverture contre l’incapacité temporaire de travail (ITT) et l’invalidité permanente totale (IPT). Une garantie d’invalidité permanente partielle (IPP) peut aussi être proposée selon les contrats.

Il est indispensable de vérifier les conditions précises de mise en jeu de ces garanties : définition de l’incapacité ou de l’invalidité, franchise, exclusions, âge limite de couverture et mode d’indemnisation.

La garantie perte d’emploi

La perte d’emploi peut être proposée en option. Elle n'est pas systématiquement nécessaire et ses conditions de déclenchement sont généralement strictement définies par le contrat. Le ministère de l’Économie rappelle d’ailleurs que cette garantie est facultative.

Combien coûte une assurance de prêt hypothécaire ?

Le coût d’une assurance de prêt hypothécaire varie selon le capital assuré, la durée du financement, l’âge de l’emprunteur, son profil et les garanties souscrites. Il n’existe donc pas un tarif unique applicable à tous les prêts hypothécaires.

L’assureur évalue le risque correspondant au dossier avant de déterminer ses conditions tarifaires.

Plusieurs caractéristiques peuvent avoir une influence :

• l’âge de l’assuré ;
• le montant emprunté et la quotité assurée ;
• la durée du crédit ;
• les garanties demandées ;
• certaines activités professionnelles ou sportives présentant des risques particuliers ;

les caractéristiques personnelles pouvant légalement être prises en compte par l’assureur.

Pour comparer plusieurs propositions, il ne faut pas se limiter au montant de la cotisation mensuelle. Le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) permet notamment de mieux identifier le poids de l’assurance dans le coût du financement.

Il est également nécessaire d’étudier le coût total de l’assurance sur la durée envisagée, les garanties proposées, leurs exclusions ainsi que les franchises. Une assurance moins chère n’est donc réellement intéressante que si elle répond également aux exigences de couverture fixées par le prêteur.

Peut-on choisir librement son assurance pour un crédit hypothécaire ?

Oui. Pour un crédit immobilier, l’emprunteur peut choisir un contrat différent de celui proposé par sa banque dès lors que le niveau de garantie exigé par celle-ci est respecté.

La banque peut proposer son contrat collectif, souvent appelé contrat de groupe. Mais l’emprunteur peut également rechercher une assurance auprès d’un autre organisme.

Cette possibilité permet de comparer les tarifs mais également les caractéristiques des contrats : exclusions, franchises, limites d’âge, définitions de l’incapacité et de l’invalidité ou encore modalités d’indemnisation. La banque ne peut pas modifier les conditions du crédit immobilier proposé au motif que l’emprunteur choisit une assurance externe conforme à ses exigences.

La fiche personnalisée remise à l’emprunteur joue ici un rôle important. Elle précise les garanties et niveaux de couverture demandés par l’établissement prêteur et permet de vérifier si un contrat alternatif respecte l’équivalence de garanties.

Peut-on changer l’assurance d’un prêt hypothécaire en cours ?

Oui, lorsqu'il s'agit d'un crédit immobilier, l’assurance emprunteur peut être remplacée à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat, à condition que le nouveau contrat respecte les garanties exigées par la banque.

Cette possibilité résulte de la loi Lemoine.

Depuis le 1er septembre 2022, elle bénéficie également aux emprunteurs dont le contrat de prêt était déjà en cours à cette date.

Changer d’assurance peut être pertinent lorsque le nouveau contrat permet de réduire le coût de la couverture ou d'obtenir des conditions mieux adaptées à la situation de l’assuré.

Il faut toutefois comparer davantage que les cotisations.

Avant toute substitution, il convient notamment d'examiner :

• les garanties couvertes ;
• les exclusions ;
• les franchises ;
• les limites d’âge ;
• les conditions de prise en charge ;
• la quotité assurée ;
• le coût total restant jusqu’à la fin du crédit.

La banque vérifie ensuite l’équivalence du niveau de garantie. Elle doit accepter le contrat alternatif lorsque les conditions réglementaires sont satisfaites.

Bon à savoir : depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, la résiliation de l’assurance emprunteur d’un crédit immobilier peut intervenir à tout moment, sans frais. Cette faculté permet de réexaminer régulièrement le coût et les garanties de son contrat.

L’assurance est-elle nécessaire pour un prêt de trésorerie garanti par une hypothèque ?

La présence d’une hypothèque ne rend pas automatiquement l’assurance obligatoire. Les conditions dépendent toutefois de la nature juridique du crédit et des exigences de l’établissement prêteur.

Il faut notamment distinguer le crédit destiné à financer une opération immobilière des financements permettant de disposer d’une trésorqd;sdsjdklsdldsdqsrie pour d’autres projets.

Un propriétaire peut, selon les offres disponibles et son dossier, proposer un bien immobilier en garantie d’un financement destiné à différents besoins.

Dans ce cas, le prêteur étudie notamment la situation financière de l’emprunteur, sa capacité de remboursement, le montant demandé ainsi que les caractéristiques et la valeur du bien donné en garantie.

Lorsque le financement relève du crédit à la consommation, l’assurance n’est pas légalement obligatoire. Le prêteur peut néanmoins prévoir une assurance parmi ses conditions d’octroi. Service-Public.fr rappelle par exemple qu’un prêteur peut imposer la souscription d’une assurance pour accorder un prêt personnel même lorsque la loi ne l’exige pas.

Il ne faut donc pas partir du principe qu’une hypothèque suffit systématiquement pour obtenir un financement sans assurance. La réponse dépend du montage retenu et des conditions du prêteur.

Pourquoi assurer un prêt alors qu’une hypothèque protège déjà la banque ?

Souscrire une assurance permet de couvrir des situations que l’hypothèque ne couvre pas directement, notamment le décès, l’invalidité ou l’incapacité lorsque ces événements figurent parmi les garanties du contrat.

Prenons un exemple indicatif.

Un propriétaire emprunte 150 000 € et donne un bien immobilier en garantie du financement. Quelques années plus tard, il reste 120 000 € à rembourser.

Sans assurance adaptée, si une situation personnelle grave empêche durablement le remboursement des mensualités, la présence de l’hypothèque n’efface pas la dette. Si les échéances ne sont plus payées, le prêteur pourra chercher à obtenir le remboursement des sommes dues et, en dernier recours et selon la procédure applicable, mettre en œuvre sa garantie sur le bien.

Avec une assurance couvrant l’événement concerné et une quotité de 100 %, l’assureur peut prendre en charge le remboursement prévu au contrat.

Pour un décès couvert, par exemple, cette prise en charge peut porter sur le capital restant dû à hauteur de la quotité assurée.

Cet exemple est volontairement simplifié : la prise en charge réelle dépend toujours des garanties, exclusions, quotités et autres conditions inscrites au contrat.

L’assurance protège donc à la fois la continuité du remboursement et, indirectement, le patrimoine ou les proches de l’emprunteur.

Comment choisir une assurance pour un prêt hypothécaire ?

Une assurance de prêt hypothécaire doit être choisie en comparant simultanément son coût et son niveau réel de protection. Le contrat le moins cher n’est pas nécessairement celui qui correspond le mieux au financement.

La première étape consiste à identifier précisément les garanties demandées par l’établissement prêteur.

Dans le cadre d'un crédit immobilier, ces informations figurent notamment dans la fiche personnalisée. L’ANIL rappelle également que la fiche standardisée d’information permet de connaître les caractéristiques de l’assurance proposée et d’en faciliter la comparaison.

Il est ensuite possible de mettre en concurrence plusieurs contrats.

Le tarif constitue naturellement un critère important, mais il faut également regarder la façon dont les garanties fonctionnent.

Deux assurances proposant toutes les deux une garantie incapacité de travail peuvent, par exemple, prévoir des franchises, exclusions ou conditions de prise en charge différentes.

L’emprunteur doit donc vérifier précisément les garanties décès, PTIA, invalidité et incapacité lorsqu'elles sont exigées, mais également les exclusions, les franchises et les limites d’âge.

La quotité mérite également une attention particulière lorsque le crédit est souscrit à deux.

Enfin, la comparaison doit porter sur le coût global de la couverture et pas uniquement sur la première mensualité affichée.

Faire cette analyse avant la signature du financement permet de sélectionner une assurance adaptée dès l'origine. Pour un crédit immobilier déjà en cours, il reste possible de comparer de nouvelles offres afin d'étudier l'intérêt d'une substitution.

FAQ sur l’assurance de prêt hypothécaire

Peut-on obtenir un prêt hypothécaire sans assurance ?

Oui, l’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire en elle-même, mais l’établissement prêteur peut en faire une condition pour accorder le financement. Pour un crédit immobilier, elle est généralement exigée.

Une hypothèque peut-elle remplacer une assurance emprunteur ?

Non. L’hypothèque et l’assurance emprunteur ne couvrent pas le même risque. L’hypothèque constitue une sûreté sur un bien immobilier, tandis que l’assurance peut prendre en charge le remboursement lorsqu’un événement garanti, comme un décès ou une invalidité, survient.

Quelle assurance faut-il pour un prêt hypothécaire ?

Les garanties dépendent des exigences du prêteur et du financement. Pour un crédit immobilier, décès et PTIA sont fréquemment demandées, auxquelles peuvent s’ajouter notamment l’ITT et l’IPT.

Peut-on refuser l’assurance proposée par la banque ?

Oui. Pour un crédit immobilier, l’emprunteur peut choisir un autre assureur, à condition que le contrat proposé respecte le niveau de garanties demandé par l’établissement prêteur.

Peut-on changer l’assurance d’un crédit hypothécaire ?

Oui, lorsqu'il s'agit d'un crédit immobilier. L’assurance emprunteur peut être changée à tout moment, sans frais, sous réserve notamment de respecter l’équivalence du niveau de garantie exigé par la banque.

L’assurance est-elle obligatoire pour un prêt de trésorerie hypothécaire ?

Pas nécessairement. La présence d’une hypothèque ne rend pas, à elle seule, l’assurance légalement obligatoire. Le prêteur peut néanmoins demander une assurance dans ses conditions d’octroi.

Que se passe-t-il si un prêt hypothécaire n’est plus remboursé ?

La dette reste due. Lorsque les conditions sont réunies, le créancier disposant de l’hypothèque peut faire mettre en œuvre sa garantie sur le bien afin d'obtenir le paiement de sa créance. Une assurance emprunteur peut intervenir en amont si l’origine des difficultés correspond à un événement effectivement couvert par le contrat.

Une assurance externe peut-elle réduire le coût d’un prêt hypothécaire ?

Elle peut permettre de réduire le coût de l’assurance si le nouveau contrat est moins cher, mais l’économie doit être appréciée sur la durée restante du financement et à garanties comparables. Le niveau de couverture, les exclusions et les franchises doivent donc être vérifiés en même temps que le tarif.